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房地产斥地周期长、资金回笼慢、运行复杂进度高档特质，房地产斥地生命周期一般触及到多个垂危节点，从筹建、拿地、融资、斥地、预售、交房到尾盘处理。
从税务角度来看，房地产行业触及税种比较多且税收策略复杂，包括升值税、企业所得税、地盘升值税、附加税、房产税、地盘使用税、印花税等诸多税费，况且不同阶段税收处理互异很大，因此全标的全程瞻念察房地产斥地纳税实务问题，防范税收风险，作念好纳税假想，让企业对内利润可期，对外风险可控成为每个财税东谈主员存眷的焦点问题。
本文将从公司建立、拿地、斥地、预售、竣备设施触及的税收策略进行逐个先容。
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企业建立阶段纳税实务
房地产斥地企业在建立阶段,需要顺应《公司法》等关系法律王法的章程；在税务处理上,触及缴纳印花税、契税等涉税事项。
一、印花税
1.营业账簿
根据《印花税法》章程，应税营业账簿的计税依据，为账簿纪录的实收获本（股本）、成本公积悉数金额，税率为0.25‰，印花税的纳税义务发生时辰为纳税东谈主书立应税凭证或者完成证券交游确当日。
实务中税务机关大多以企业实质收到出资款确当日为纳税义务发生时辰。
2.财产调换书据
要是房地产斥地企业汲取出资者以地盘使用权或者房产等非货币财产出资的，根据《财政部、国度税务总局对于印花税多少策略的见知》（财税[2006]162号）的章程，对地盘使用权出让合同、地盘使用权转让合同按产权调换书据征收印花税，按合同纪录金额的0.5‰缴纳印花税，印花税的纳税义务发生时辰为纳税东谈主书立应税凭证确当日。
二、契税
房地产斥地企业汲取出资者以地盘使用权或者房产等非货币财产出资的，根据《契税法》章程，以作价投资（入股）、偿还债务、划转、奖励等形势调换地盘、房屋权属的，应当依照本法章程征收契税。
1.计税依据
①地盘使用权出让、出售，房屋买卖，为地盘、房屋权属调换合同确定的成交价钱，包括应拜托的货币以及什物、其他经济利益对应的价款；
②地盘使用权互换、房屋互换，为所互换的地盘使用权、房屋价钱的差额；
③地盘使用权赠与、房屋赠与以十分他莫得价钱的调换地盘、房屋权属活动，为税务机关参照地盘使用权出售、房屋买卖的阛阓价钱照章坚硬的价钱。
纳税东谈主文书的成交价钱、互换价钱差额彰着偏低且无高洁意义的，由税务机关依照《中华东谈主民共和国税收征收处理法》的章程坚硬。
2.税率
根据《契税法》章程，契税税率为3%至5%。
具体适用税率，由省、自治区、直辖市东谈主民政府在前款章程的税率幅度内提倡，报同级东谈主民代表大会常务委员会决定，并报寰球东谈主民代表大会常务委员会和国务院备案。
3.纳税义务发生时辰
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为纳税东谈主缔结地盘、房屋权属调换合同确当日，或者纳税东谈主取得其他具有地盘、房屋权属调换合同性质凭证确当日。
纳税东谈主应当在照章办理地盘、房屋权属登记手续前文书缴纳契税。
房地产斥地企业纳税实务分析
地盘获得阶段纳税实务
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获得地盘使用权是房地产技俩斥地的紧要条目，跟着我国地盘使用轨制纠正的深切和地盘处理形势的冉冉步伐，现在地盘出让的主要形势是，由场地地盘储备中心征用地盘，经由前期斥地，然后以招标、拍卖、挂牌等形势出让给地盘使用东谈主。
在纳税处理方面主要触及契税、耕地占用税、印花税和地盘使用税等税种，具体分析如下：
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一、印花税
根据《财政部、国度税务总局对于印花税多少策略的见知》（财税[2006]162号）的章程，对地盘使用权出让合同、地盘使用权转让合同按产权调换书据征收印花税，按合同纪录金额的0.5‰缴纳印花税，印花税的纳税义务发生时辰为纳税东谈主书立应税凭证确当日。
二、契税
根据《契税法》章程，在中华东谈主民共和国境内调换地盘、房屋权属，承受的单元和个东谈主为契税的纳税东谈主，应当依照本法章程缴纳契税。
1.计税依据
按照财政部、税务总局公告2021年第23号章程，地盘使用权出让的，计税依据包括地盘出让金、地盘补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、什物配建房屋等应拜托的货币以及什物、其他经济利益对应的价款。
2.税率
根据《契税法》章程，契税税率为3%至5%。
具体适用税率，由省、自治区、直辖市东谈主民政府在前款章程的税率幅度内提倡，报同级东谈主民代表大会常务委员会决定，并报寰球东谈主民代表大会常务委员会和国务院备案。
3.纳税义务发生时辰
为纳税东谈主缔结地盘、房屋权属调换合同确当日，或者纳税东谈主取得其他具有地盘、房屋权属调换合同性质凭证确当日。
纳税东谈主应当在照章办理地盘、房屋权属登记手续前文书缴纳契税。
三、耕地占用税
根据《中华东谈主民共和国耕地占用税法》章程，在中华东谈主民共和国境内占用耕地建立建筑物、构筑物或者从事非农业建立的单元和个东谈主，为耕地占用税的纳税东谈主，应当依照本法章程缴纳耕地占用税。
1.计税依据
耕地占用税以纳税东谈主实质占用的耕大地积为计税依据，按照章程的适用税额一次性征收，应纳税额为纳税东谈主实质占用的耕大地积（泛泛米）乘以适用税额。
2.税率
①东谈主均耕地不跨越一亩的地区（以县、自治县、不设区的市、市辖区为单元，下同），每泛泛米为十元至五十元；
②东谈主均耕地跨越一亩但不跨越二亩的地区，每泛泛米为八元至四十元；
③东谈主均耕地跨越二亩但不跨越三亩的地区，每泛泛米为六元至三十元；
④东谈主均耕地跨越三亩的地区，每泛泛米为五元至二十五元。
各地区耕地占用税的适用税额，由省、自治区、直辖市东谈主民政府根据东谈主均耕大地积和经济发展等情况，在前款章程的税额幅度内提倡，报同级东谈主民代表大会常务委员会决定，并报寰球东谈主民代表大会常务委员会和国务院备案。
3.纳税义务发生时辰
地占用税的纳税义务发生时辰为纳税东谈主收到当然资源主宰部门办理占用耕地手续的书面见知确当日。纳税东谈主应当自纳税义务发生之日起三旬日内文书缴纳耕地占用税。
四、城镇地盘使用税
根据《中华东谈主民共和国城镇地盘使用税暂行条例》章程，在城市、县城、建制镇、工矿区边界内使用地盘的单元和个东谈主，为城镇地盘使用税的纳税东谈主，应当依照本条例的章程缴纳地盘使用税。
1.计税依据
地盘使用税以纳税东谈主实质占用的地盘面积为计税依据，依照章程税额狡计征收。
2.税率
地盘使用税每泛泛米年税额如下：
①大城市1.5元至30元；
②中等城市1.2元至24元；
③小城市0.9元至18元；
④县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。
省、自治区、直辖市东谈主民政府依据上述税额幅度内，根据市政建立情景、经济蕃昌进度等条目，确定所辖地区的适用税额幅度。
3.纳税义务发生时辰
按照《财政部 国度税务总局对于房产税城镇地盘使用税规划策略的见知》（财税〔2006〕186号）章程，以出让或转让形势有偿取得地盘使用权的，应由受让方从合同商定拜托地盘时辰的次月起缴纳城镇地盘使用税；合同未商定拜托地盘时辰的，由受让方从合同缔结的次月起缴纳城镇地盘使用税。
房地产斥地企业纳税实务分析
斥地建立阶段纳税实务
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建立施工是房地产斥地的垂危阶段，在此阶段，房地产斥地企业要在地盘上完成技俩斥地，变成最终斥地产物。
这一阶段，房地产斥地企业营改增前触及的税金较少，然则营改增后，全靠该阶段蓄积进项税额，后续企业所得税计税成本的扣除以及地盘升值税扣除技俩金额真的定，也依赖于该阶段成本的阐发和核算，该阶段纳税实务具体分析如下：
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一、印花税
斥地阶段触及各式招采合同、融资借款合同的缔结，主要触及的印花税有以下情形：
1.计税依据及税率
（1）建立工程合同：计税依据为合同价款金额，不包括列明的升值税税款，税率万分之三。
（2）买卖合同：计税依据为合同价款金额，不包括列明的升值税税款，税率万分之三。
（3）借款合同：计税依据为借款金额，税率万分之零点五。
（4）租出合同：计税依据为合同商定的租出金额，不包括列明的升值税税款，税率千分之一。
（5）承揽合同：计税依据为合同商定的报答谢额，不包括列明的升值税税款，税率万分之三。
2.纳税义务发生时辰
印花税的纳税义务发生时辰为纳税东谈主书立应税凭证确当日。
二、房产税
1.基本章程
根据《房产税暂行条例》章程，房产税由产权系数东谈主缴纳，依照房产原值一次减除10%至30%后的余值狡计缴纳，税率为1.2%；房产出租的，以房产房钱收入为房产税的计税依据，税率为12%。
2. 纳税边界
依据国税发（2003）89号第一条章程，房地产斥地企业斥地的商品房在出售前，对房地产斥地企业而言是一种产物，因此，对房地产斥地企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产斥地企业已使用或出租、出借的商品房应按章程征收房产税。
因此，对房地产斥地企业诈欺斥地产物当作售楼部、样板间使用的，视为已使用，应从价计征房产税。
3.纳税义务发生时辰
根据《国度税务总局对于房产税、城镇地盘使用税规划策略章程的见知》（国税发[2003]89号）第二条，对于确定房产税、城镇地盘使用税纳税义务发生时辰问题：
（一）购置新建商品房，自房屋拜托使用之次月起计征房产税和城镇地盘使用税。
（二）购置存量房，自办理房屋权属调换、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属文凭之次月起计征房产税和城镇地盘使用税。
（三）出租、出借房产，自拜托出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇地盘使用税。
（四）房地产斥地企业私用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或拜托之次月起计征房产税和城镇地盘使用税。
4.纳税文书
根据《中华东谈主民共和国房产税暂行条例》第七条章程，房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市东谈主民政府章程。
房地产斥地企业纳税实务分析
房产预售阶段纳税实务
序论：
现在房产主要销售口头为商品房预售，该阶段是房地产斥地企业取得收入、扫尾资金回笼的垂危阶段，亦然各税费缴纳比较鸠合的一个阶段，该阶段触及升值税、城市崇尚建立税、锤真金不怕火费附加、场地锤真金不怕火费附加、地盘升值税、企业所得税和印花税等税种，具体分析如下：
印花税：
根据《印花税法》章程，地盘使用权、房屋等建筑物和构筑物系数权转让书据(不包括地盘承包琢磨权和地盘琢磨权调换) 按照产权调换书据征收印花税，计税依据为产权调换书据所列的金额，不包括列明的升值税税款，税率为销售价款的万分之五。
升值税预缴：
根据《国度税务总局公告2016年第18号》章程，一般纳税东谈主采选预收款形势销售自行斥地的房地产技俩，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴升值税。
应预缴税款=预收款/（1+适用税率或征收率）×3%。
备注：预收款包括分期取得的预收款(首付款+按揭+尾款)、全款取得的预收款、定金。
城市崇尚建立税、锤真金不怕火费附加、场地锤真金不怕火费附加：
城市崇尚建立税、锤真金不怕火费附加、场地锤真金不怕火费附加以实质缴纳的升值税税额为计税依据，应纳税额=实质缴纳的升值税*适用税率。
关系税率如下：
（1）城建税实行地区别离比例税率，共分三档：市区税率（含撤县建市）7%；县城、镇5%；非市区县城、镇1%；
（2）锤真金不怕火费附加税率是3%；
（3）场地锤真金不怕火费附加税率是2%。
地盘升值税预缴：
根据《地盘升值税暂行条例实施笃定》章程，纳税东谈主在技俩一谈完满结算前转让房地产取得的收入，由于触及成本确定或其他原因，而无法据以狡计地盘升值税的，不错预征地盘升值税，待该技俩一谈完满、办理结算后再进行算帐，多退少补。
1.地盘升值税预缴计税依据
根据《国度税务总局对于营改增后地盘升值税多少征管章程的公告》（国度税务总局公告2016年第70号）章程，为简便纳税东谈主，简化地盘升值税预纳税款狡计，房地产斥地企业采选预收款形势销售自行斥地的房地产项方针，可按照以下方法狡计地盘升值税预征计征依据：地盘升值税预征的计征依据=预收款-应预缴升值税税款。
2.土增税预征率
具体观念由各省、自治区、直辖市场地税务局根据当地情况制定。
如贵州省，根据《贵州省场地税务局对于疗养地盘升值税预征率问题的见知》（黔地税发[2008]61号）章程，土增税预征率：（1）凡俗圭臬住宅，预征率为1%;（2）超卓俗圭臬住宅，预征率为2%;（3）营业用房，预征率为3%;（4）其他房产，预征率为1.5%。
3.地盘升值税预缴税额狡计
应预缴土增税=（预收款-应预缴升值税税款）*预征率。
企业所得税预缴：
根据《国度税务总局对于印发〈房地产斥地琢磨业务企业所得税处理观念〉的见知》（国税发〔2009〕31号）章程，企业销售未完工斥地产物取得的收入，应先按瞻望计税毛利率分季（或月）狡计出瞻望毛利额，计入当期应纳税所得额。
1.计税毛利率真的定
企业销售未完工斥地产物的计税毛利率由各省、自治、直辖市国度税务局、场地税务局按下列章程进行确定：
①斥地技俩位于省、自治区、直辖市和霸术单列市东谈主民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。
②斥地技俩位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。
③斥地技俩位于其他地区的，不得低于5%。
④属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。
2. 瞻望毛利额狡计
瞻望毛利额=当期计税收入*瞻望毛利率=当期预收账款/（1+税率或征收率）*瞻望毛利率。
房地产斥地企业纳税实务分析
技俩拜托阶段纳税实务-升值税
序论：
房地产技俩竣备拜托，是房地产税收处理一个垂危阶段，是各项税收策略贯彻引申的垂危阶段，与预售预缴阶段的税收比较，升值税、企业所得税、地盘升值税存在补抵问题，技俩完工验收，房地产的三大税种要进行过后疗养算帐使命，具体分析如下：
升值税：
1.升值税纳税义务发生时辰
根据《房地产斥地企业销售自行斥地的房地产技俩升值税征收处理暂行观念》（国度税务总局公告2016年第18号）第十四条章程，一般纳税东谈主销售自行斥地的房地产技俩适用一般计税方法，应按照《营业税改征升值税试点实施观念》（财税〔2016〕36号文献）第四十五条章程的纳税义务发生时辰。
具体到房地产行业，暂无寰球灭亡引申圭臬，针对该策略“发生应税活动”的长入，并连沉稳务中某些税务机关的引申口径，现对房地产行业的升值税纳税义务发生时辰归纳如下：
①对房地产斥地企业销售房地产斥地项方针，以房地产斥地企业将不动产拜托给买受东谈主确本日当作应税活动发生的时辰。拜托时辰以《商品房买卖合同》上商定的交房时辰为准；若实质交房时辰早于合同商定时辰的，以实质拜托时辰为准。先开具发票的，为开具发票确本日。
②对于视同销售不动产活动的，因不需要收取销售款项，房地产公司也不需要开具发票，是以应当以实质交房日和不动产权属日哪个日历在前，以哪个日历为纳税义务发生时辰。
升值税销售额：
根据《房地产斥地企业销售自行斥地的房地产技俩升值税征收处理暂行观念》（国度税务总局公告2016年第18号）章程，房地产斥地企业中的一般纳税东谈主销售自行斥地的房地产技俩，适用一般计税方法计税，按照取得的一谈价款和价外用度，扣除当期销售房地产技俩对应的地盘价款后的余额狡计销售额。
销售额=（一谈价款和价外用度-当期允许扣除的地盘价款）÷（1+9%）。
当期允许扣除的地盘价款=（当期销售房地产技俩建筑面积÷房地产技俩可供销售建筑面积）×支付的地盘价款。
当期销售房地产技俩建筑面积，是指当期进行纳税文书的升值税销售额对应的建筑面积。
房地产技俩可供销售建筑面积，是指房地产技俩不错出售的总建筑面积，不包括销售房地产技俩时未单独作价结算的配套寰球设施的建筑面积。《国度税务总局对于地盘价款扣除时辰等升值税征管问题的公告》(国度税务总局公告2016年第86号)明确“当期销售房地产技俩建筑面积”“房地产技俩可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。
支付的地盘价款，是指向政府、地盘处理部门或受政府拜托收取地盘价款的单元平直支付的地盘价款。另根据《对于明确金融房地产斥地 锤真金不怕火接济干事等升值税策略的见知》（财税〔2016〕140号）第七条章程，在取得地盘时向其他单元或个东谈主支付的拆迁补偿用度也允许在狡计销售额时扣除。纳税东谈主按上述章程扣除拆迁补偿用度时，应提供拆迁公约、拆迁两边支付和取得拆迁补偿用度凭证等简略诠释拆迁补偿用度委果性的材料。
备注：一般纳税东谈主销售自行斥地的房地产老技俩适用简便计税方法计税的，以取得的一谈价款和价外用度为销售额，不得扣除对应的地盘价款。
升值税应纳税额：
①一般计税
一般纳税东谈主销售自行斥地的房地产技俩适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征升值税试点实施观念》(财税[2016]36号）文献第四十五条章程的纳税义务发生时辰，以当期销售额和9%的适用税率狡计当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主宰税务机关文书纳税。未抵减完的预缴税款不错结转下期继续抵减。
应纳税额=销项税额-进项税额-已预缴升值税= (一谈价款和价外用度-当期允许扣除的地盘价款)÷(1+9%) ×9% -进项税额-已预缴升值税。
②简便计税
适用简便计税方法计税的房地产技俩，应按照《试点实施观念》第四十五条章程的纳税义务发生时辰，以当期销售额和5%的征收率狡计当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主宰税务机关文书纳税。未抵减完的预缴税款不错结转下期继续抵减。
应纳税额=一谈价款和价外用度÷(1+5%) ×5% -已预缴税款。
值税税额为计税依据，应纳税额=实质缴纳的升值税*适用税率。
房地产斥地企业纳税实务分析
技俩拜托阶段纳税实务-企业所得税
企业所得税：
1.完工产物真的定
对于完工产物真的定，根据文献章程顺应下列条目之一的，应视为如故完工：
（一）斥地产物完满诠释材料已报房地产处理部门备案；
（二）斥地产物已着手参加使用；
（三）斥地产物已取得了着手产权诠释。
企业所得税收入真的定：
依据《房地产斥地琢磨业务企业所得税处理观念》，企业通过认真缔结《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应阐发为销售收入的扫尾，具体为：
（一）采选一次性全额收款形势销售斥地产物的，应于实质收讫价款或取得提取价款左证（权益）之日，阐发收入的扫尾。
（二）采选分期收款形势销售斥地产物的，应按销售合同或公约商定的价款和付款日阐发收入的扫尾。付款方提前付款的，在实质付款日阐发收入的扫尾。
（三）采选银行按揭形势销售斥地产物的，应按销售合同或公约商定的价款确定收入额，其首付款应于实质收到日阐发收入的扫尾，余款在银行按揭贷款办理转账之日阐发收入的扫尾。
（四）采选拜托形势销售斥地产物的，应按以下原则阐发收入的扫尾：
①采选支付手续费形势拜托销售斥地产物的，应按销售合同或公约中商定的价款于收到受托方已销斥地产物清单之日阐发收入的扫尾。
②采选视同买断形势拜托销售斥地产物的，属于企业与购买方缔结销售合同或公约，或企业、受托方、购买方三方共同缔结销售合同或公约的，要是销售合同或公约中商定的价钱高于买断价钱，则应按销售合同或公约中商定的价钱狡计的价款于收到受托方已销斥地产物清单之日阐发收入的扫尾；要是属于前两种情况中销售合同或公约中商定的价钱低于买断价钱，以及属于受托方与购买方缔结销售合同或公约的，则应按买断价钱狡计的价款于收到受托方已销斥地产物清单之日阐发收入的扫尾。
③采选基价（保底价）并实行超基价两边分红形势拜托销售斥地产物的，属于由企业与购买方缔结销售合同或公约，或企业、受托方、购买方三方共同缔结销售合同或公约的，要是销售合同或公约中商定的价钱高于基价，则应按销售合同或公约中商定的价钱狡计的价款于收到受托方已销斥地产物清单之日阐发收入的扫尾，企业按章程支付受托方的分红额，不得平直从销售收入中减除；要是销售合同或公约商定的价钱低于基价的，则应按基价狡计的价款于收到受托方已销斥地产物清单之日阐发收入的扫尾。属于由受托方与购买方平直缔结销售合同的，则应按基价加上按章程取得的分红额于收到受托方已销斥地产物清单之日阐发收入的扫尾。
④采选包销形势拜托销售斥地产物的，包销期内可根据包销合同的规划商定，参照上述1至3项章程阐发收入的扫尾；包销期满后尚未出售的斥地产物，企业应根据包销合同或公约商定的价款和付款形势阐发收入的扫尾。
计税成本确定：
企业在进行成本、用度的核算与扣除时，必须按章程区分本领用度和斥地产物计税成本、已销斥地产物计税成本与未销斥地产物计税成本。企业发生的本领用度、已销斥地产物计税成本、营业税金及附加、地盘升值税准予当期按章程扣除。
①以正当凭证当作税前扣除诠释
企业在结揣摸税成本时其实质发生的支拨应当取得但未取得正当左证的，不得计入计税成本，待实质取得正当左证时，再按章程计入计税成本。
②房地产企业不错预提成本扣除
除以下几项预提（应酬）用度外，计税成本均应为实质发生的成本：
（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在诠释辛苦充分的前提下，其发票不及金额不错预提，但最高不得跨越合同总金额的10%。
（二）寰球配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造用度。此类寰球配套设施必须顺应已在售房合同、公约或告白、模子中明确甘心建造且不可肃除，或按照法律王法则程必须配套建造的条目。
（三）应向政贵府交但尚未上交的报批报建用度、物业完善用度不错按章程预提。物业完善用度是指按章程应由企业承担的物业处理基金、公建维修基金或其他专项基金。
企业所得税汇算纳税文书：
①一般章程
根据《中华东谈主民共和国企业所得税法》第五十四条章程：企业应当自年度终了之日起五个月内，向税务机关报送年度企业所得税纳税文书表，并汇算清缴，结清应缴应退税款。
②完工产物汇算
根据《国度税务总局对于印发〈房地产斥地琢磨业务企业所得税处理观念〉的见知》（国税发〔2009〕31号）章程，斥地产物完工后，企业应实时结算其计税成本并狡计此前销售收入的实质毛利额，同期将其实质毛利额与其对应的瞻望毛利额之间的差额，计入曩昔度企业本技俩与其他技俩合并狡计的应纳税所得额。
③税收处罚
根据国税发[2009]31文第三十五条，斥地产物完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前弃取确定计税成本核算的闭幕日，不得滞后。凡已完工斥地产物在完工年度未按章程结揣摸税成本，主宰税务机关有权确定或坚硬其计税成本，据此进行纳税疗养，并按《中华东谈主民共和国税收征收处理法》的规划章程对其进行处理。
房地产斥地企业纳税实务分析
技俩拜托阶段纳税实务-地盘升值税
地盘升值税
1.算帐单元
根据《国度税务总局对于房地产斥地企业地盘升值税算帐处理规划问题的见知》（国税发〔2006〕187号）章程，地盘升值税以国度规划部门审批的房地产斥地技俩为单元进行算帐，对于分期斥地的技俩，以分期技俩为单元算帐。
2.算帐条目
根据《国度税务总局对于房地产斥地企业地盘升值税算帐处理规划问题的见知》（国税发〔2006〕187号）章程：
（一）顺应下列情形之一的，纳税东谈主应进行地盘升值税的算帐：
①房地产斥地技俩一谈完满、完成销售的；
②合座转让未完满决算房地产斥地项方针；
③平直转让地盘使用权的。
（二）顺应下列情形之一的，主宰税务机关可要求纳税东谈主进行地盘升值税算帐：
①已完满验收的房地产斥地技俩，已转让的房地产建筑面积占系数这个词技俩可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未跨越85%，但剩余的可售建筑面积如故出租或私用的；
②取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完了的；
③纳税东谈主苦求刊出税务登记但未办理地盘升值税算帐手续的；
④省税务机关章程的其他情况。
3.斥地产物类型的区分
房地产斥地企业在房地产斥地技俩中既建造凡俗圭臬住宅，又建造其他类型房地产的，在地盘升值税算帐时，应当按“凡俗圭臬住宅”和“其他类型房地产”分别狡计升值额、升值率，缴纳地盘升值税。凡俗圭臬住宅升值率未跨越20％的，免征地盘升值税；升值率跨越20％的，应全额征收地盘升值税。
4.土增税算帐收入
①基本章程
根据《国度税务总局对于营改增后地盘升值税多少征管章程的公告》（国度税务总局公告2016年第70号）章程，营改增后，纳税东谈主转让房地产的地盘升值税应税收入不含升值税。适用升值税一般计税方法的纳税东谈主，其转让房地产的地盘升值税应税收入不含升值税销项税额；适用简便计税方法的纳税东谈主，其转让房地产的地盘升值税应税收入不含升值税应纳税额。
②视同销售
纳税东谈主将斥地产物用于员工福利、奖励、对外投资、分拨给鼓励或投资东谈主、赔偿债务、调换其他单元和个东谈主的非货币性金钱等，发生系数权调换时应视同销售房地产，其收入应按照《国度税务总局对于房地产斥地企业地盘升值税算帐处理规划问题的见知》（国税发〔2006〕187号）第三条章程引申。纳税东谈主安置回迁户，其拆迁安置用房应税收入和扣除项方针阐发，应按照《国度税务总局对于地盘升值税算帐规划问题的见知》（国税函〔2010〕220号）第六条章程引申。
5.地盘升值税扣除技俩边界
①取得地盘使用权所支付的金额：为取得地盘使用权所支付的地价款和按国度灭亡章程缴纳的规划用度。
②房地产斥地成本：包括地盘征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑装置工程费、基础设施费、寰球配套设施费、斥地曲折用度。
③房地产斥地用度：具体包括与斥地技俩规划的销售用度、处理用度、财务用度。
对于斥地用度在土增税扣除的章程：
形势1：财务用度中的利息支拨，凡简略按转让房地产技俩狡计分担并提供金融机构诠释的，允许据实扣除，但最高不可跨越按买卖银行同类同期贷款利率狡计的金额。其他房地产斥地用度，在按照“取得地盘使用权所支付的金额” 与“房地产斥地成本” 金额之和的5%以内狡计扣除。
形势2：凡不可按转让房地产技俩狡计分担利息支拨或不可提供金融机构诠释的，房地产斥地用度在按“取得地盘使用权所支付的金额” 与“房地产斥地成本” 金额之和的10%以内狡计扣除。
备注：纳税东谈主既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产斥地用度狡计扣除时不可同期适用以上所述两种观念。
④与转让房地产规划的税金：具体包括营改增前实质缴纳的营业税、城市崇尚建立税、锤真金不怕火费附加。营改增后允许扣除的城市崇尚建立税、锤真金不怕火费附加。
《国度税务总局公告2016年第70号》章程，营改增后，房地产斥地企业实质缴纳的城市崇尚建立税、锤真金不怕火费附加，凡简略按算帐技俩准确狡计的，允许据实扣除。凡不可按算帐技俩准确狡计的，则按该算帐技俩预缴升值税时实质缴纳的城建税、锤真金不怕火费附加扣除。
⑤加计扣除：是指按本条①、②项金额之和加计20%的扣除。
6.地盘升值税应纳税额狡计
地盘升值税应纳税额=升值额*适用税率-扣除技俩金额*速算扣除系数。
升值额=转让房地产收入总和-扣除技俩金额悉数。
适用税率、速算扣除系数根据升值率确定（其中升值率=升值额÷ 扣除技俩金额），具体见下表：
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7.尾盘销售土增税应纳税所得额狡计
根据《国度税务总局对于房地产斥地企业地盘升值税算帐处理规划问题的见知》（国税发〔 2006〕187号）第八条章程， 在地盘升值税算帐时未转让的房地产，算帐后销售或有偿转让的，纳税东谈主应按章程进行地盘升值税的纳税文书，扣除技俩金额按算帐时的单元建筑面积成本用度乘以销售或转让面积狡计。
单元建筑面积成本用度=算帐时的扣除技俩总金额÷算帐的总建筑面积。
扣除技俩金额=单元建筑面积成本用度*再转让房地产面积。
升值额=再转让房地产收入-扣除技俩金额。
升值率=升值额÷ 扣除技俩金额。
再根据升值率确定新适用税率和新速算扣除系数。
再转让房地产应纳地盘升值税税额=升值额*新适用税率-扣除技俩金额*新速算扣除系数。
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